廣州立體停車場(chǎng)投資最快三年回本 但產(chǎn)權(quán)、審批、標(biāo)準(zhǔn)等阻礙民資進(jìn)入

　　在小區(qū)停車位價(jià)格跟車輛月保價(jià)格普遍看漲的背景下，記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少民間資本對(duì)參與停車場(chǎng)建設(shè)躍躍欲試，政府部門也已經(jīng)為立體停車場(chǎng)建設(shè)開(kāi)了口子，但是廣州出現(xiàn)雷聲大雨點(diǎn)小的情況。是什么原因在阻礙民間資本建設(shè)更多的停車場(chǎng)呢？立體停車場(chǎng)能否解決停車難題呢？記者展開(kāi)了調(diào)查……

　　前景好：

　　立體停車位回報(bào)率是住宅20倍

　　目前，廣州汽車保有量已經(jīng)突破250萬(wàn)輛，同時(shí)，廣州市停車場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市注冊(cè)在冊(cè)的停車位數(shù)量?jī)H有66萬(wàn)個(gè)，其中住宅配套停車泊位35萬(wàn)個(gè)，商業(yè)配套停車泊位17萬(wàn)個(gè)。廣州市汽車服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭俊榮介紹說(shuō)，這1:4至1:5之間的懸殊比例，導(dǎo)致停車場(chǎng)的稀缺性。廣州市停車場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)新聞發(fā)言人潘國(guó)璠表示，未來(lái)廣州停車位價(jià)格上漲幅度或比較大，越秀區(qū)某小區(qū)停車位過(guò)去9年從5萬(wàn)元漲至45萬(wàn)元，每年增加100%；而月保價(jià)格也將上漲，只是不會(huì)激烈上漲。

　　停車位奇缺，導(dǎo)致立體停車場(chǎng)成為很多商業(yè)辦公場(chǎng)所的選擇。在臨江大道一高檔的商業(yè)辦公物業(yè)，記者周四上午在地下車庫(kù)見(jiàn)到了立體停車場(chǎng)。負(fù)責(zé)人浦先生告訴記者，該立體停車場(chǎng)建設(shè)于2003年，當(dāng)時(shí)申請(qǐng)很困難，審批就走了很長(zhǎng)時(shí)間，投入才數(shù)百萬(wàn)元，但是給整棟樓多配置了165個(gè)車位。相比非立體式，車位從320個(gè)增加至485個(gè)。去年，為了能放置大型SUV，立體停車位經(jīng)過(guò)改造，但是也能停放472輛車，相當(dāng)于增加50%的車位。

　　以去年的統(tǒng)計(jì)顯示，停車收費(fèi)總額達(dá)到2000萬(wàn)元，每個(gè)車位月保價(jià)格在1500元，扣除維護(hù)成本1000元，凈賺500元左右，計(jì)算下來(lái)，整個(gè)立體停車場(chǎng)的年利潤(rùn)率在20%~30%之間，能在3~4年左右就回本。

　　“相比住宅出租回報(bào)率40年、商業(yè)出租回報(bào)率10年，建設(shè)立體停車場(chǎng)具有很大的優(yōu)勢(shì)，因此很多資本都躍躍欲試。”浦先生稱。

　　市政協(xié)委員劉滿潮在廣州兩會(huì)的時(shí)候也告訴本報(bào)記者，以他自己的實(shí)驗(yàn)為例，廣州在現(xiàn)有停車場(chǎng)上加建立體停車架，成本不會(huì)高。如100個(gè)車位，加個(gè)立體停車架，形成上下兩層的話，擴(kuò)充至150個(gè)車位不成問(wèn)題，但是利潤(rùn)可觀，大有可為。

　　話你知：停車場(chǎng)，并非想建就能建

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授文國(guó)瑋表示，在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，新規(guī)指出，企業(yè)和個(gè)人均可申請(qǐng)投資建設(shè)公共停車場(chǎng)，原則上不對(duì)泊位數(shù)量做下限要求。鼓勵(lì)企事業(yè)單位、居民小區(qū)及個(gè)人利用自有土地、地上地下空間建設(shè)停車場(chǎng)，允許對(duì)外開(kāi)放并取得相應(yīng)收益。

　　文國(guó)瑋認(rèn)為，個(gè)人建設(shè)停車場(chǎng)并不是隨意建設(shè)，仍需要規(guī)劃部門批準(zhǔn)。“個(gè)人建設(shè)的停車場(chǎng)對(duì)城市道路是否有交通干擾，這些都要等到評(píng)定以后才能確定是否可以建。中心區(qū)要嚴(yán)格控制個(gè)人申請(qǐng)，企業(yè)也一樣，應(yīng)由規(guī)劃統(tǒng)一部署，不能簡(jiǎn)單說(shuō)誰(shuí)來(lái)做，尤其在歷史文化街區(qū)里不主張建設(shè)停車設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃布局建設(shè)，根據(jù)實(shí)際情況安排。”

　　停車場(chǎng)建設(shè)用地方面，意見(jiàn)指出要加強(qiáng)公共用地保障，“各地做好用地保障，中心城區(qū)功能搬遷等騰出的土地應(yīng)規(guī)劃一定比例預(yù)留用于停車設(shè)施建設(shè)；符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》、同一地塊上只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓方式供地。”

　　專家說(shuō)：可給予20年以上特殊產(chǎn)權(quán)

　　廣州市汽車服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭俊榮介紹說(shuō)，受政府相關(guān)部門邀請(qǐng)，該機(jī)構(gòu)去年底曾經(jīng)就如何增加停車場(chǎng)建設(shè)給出了意見(jiàn)。郭俊榮就建議，對(duì)各類符合建筑消防交通安全的加建停車場(chǎng)/位，都應(yīng)給予一種特殊的產(chǎn)權(quán)身份，鼓勵(lì)民間資本的投入。這種產(chǎn)權(quán)身份在一定的條件下可以轉(zhuǎn)讓交易的，而且產(chǎn)權(quán)周期要有一定的長(zhǎng)度，以20年以上為宜。

　　建議對(duì)于單個(gè)停車位建設(shè)的尺寸大小制定最低標(biāo)準(zhǔn)，避免只圖車位數(shù)量，而忽視了停車過(guò)程的合理性和安全性等問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，還建議設(shè)置價(jià)格上限，不能高于同一地段的泊位停車費(fèi)水平，但可不設(shè)下限，由停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者依法自主制定。

　　針對(duì)支付環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，該協(xié)會(huì)建議符合規(guī)定新增的停車場(chǎng)設(shè)置電子付款的設(shè)備，如羊城通等，以規(guī)范服務(wù)收費(fèi)。政府部門則應(yīng)該簡(jiǎn)化停車場(chǎng)建設(shè)的有關(guān)申請(qǐng)審批程序，適度降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入門檻。

　　攔路虎1：用地性質(zhì)如何？

　　劉滿潮表示，政府部門應(yīng)該鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)立體停車場(chǎng)，并納入小區(qū)配套范疇，甚至給予產(chǎn)權(quán)，這樣開(kāi)發(fā)商就有動(dòng)力去建設(shè)立體停車場(chǎng)。

　　但現(xiàn)在廣州發(fā)展更多的停車場(chǎng)偏偏卡在用地性質(zhì)上，什么場(chǎng)地能建設(shè)停車場(chǎng)？能否建設(shè)臨時(shí)性質(zhì)的停車場(chǎng)，這些都還沒(méi)有明確。浦先生指著珠江新城某塊未建設(shè)的空地給記者說(shuō)，這塊空地很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有建設(shè)，若相關(guān)部門能批準(zhǔn)，哪怕只有5年的使用期，在3~4年回本的情況下，都會(huì)有人投資。

　　攔路虎2：產(chǎn)權(quán)能否保障？

　　當(dāng)下，除去立體停車場(chǎng)，即使是地面上的實(shí)體停車位，廣州都存在三種產(chǎn)權(quán)可能性，一種是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的小區(qū)公共用地，一種是業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)，第三種是地下防空洞那種有限產(chǎn)權(quán)的。劉滿潮稱，廣州立體停車場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，與這些停車場(chǎng)不能確權(quán)有關(guān)系。

　　只要是有產(chǎn)權(quán)的東西，哪怕是臨時(shí)產(chǎn)權(quán)，廣州的停車場(chǎng)、立體停車場(chǎng)都能夠快速發(fā)展起來(lái)。浦先生告訴記者，有產(chǎn)權(quán)就有保障能融資，從而吸引社會(huì)各種資金參與進(jìn)來(lái)。

　　攔路虎3：配套標(biāo)準(zhǔn)怎樣？

　　浦先生考察過(guò)重慶、國(guó)外的立體停車場(chǎng)，他發(fā)現(xiàn)國(guó)外的立體停車場(chǎng)多種多樣，但建設(shè)已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化。而廣州建設(shè)立體停車場(chǎng)尚沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，這也阻礙了其發(fā)展。比如停車場(chǎng)今后是否要配備新的充電樁應(yīng)對(duì)新能源車的發(fā)展？立體停車場(chǎng)是否要為殘障人士建設(shè)無(wú)障礙停車位？個(gè)人投資停車場(chǎng)，稅收該怎么確定標(biāo)準(zhǔn)？這些在國(guó)外都有標(biāo)準(zhǔn)，值得我們參考。